7月20日，文登举行《威海市文登区既有住宅加装电梯实施细则（试行）》新闻发布会，区物业服务中心主任李序海就我区既有住宅加装电梯实施细则进行了解读。
起草背景及过程
既有住宅加装电梯是重要的民生工程，可以进一步完善既有住宅使用功能，提高居住品质，提升群众幸福指数，广大居民对此呼声很高。区委、区政府高度重视此项工作，要求区住建局结合我区实际，拟定我区既有住宅加装电梯工作具体实施细则，初稿完成后，以书面和座谈会的形式，征求各相关部门、镇街、物业服务企业代表和居民代表意见建议，并根据相关意见建议，前后进行多次地修改和完善，有关部门对其合法性审查后，已于7月12日经区政府常务会议研究通过。
《实施细则》主要内容
该《实施细则》主要依据《民法典》《城乡规划法》《特种设备安全法》等法律法规以及相关规定制定，包括适用范围、基本原则、加装条件、实施主体、实施程序、资金筹集、相关要求、保障措施等内容。
一是适用范围和基本原则。明确了《实施细则》适用范围包括实施的区域范围界定，加装电梯住宅所要达到的层数，房屋性质，是否征收、拆迁等实施条件。基本原则主要明确了加装电梯在组织实施、项目审批、业主协商三方面的基本原则：在组织实施方面，要求是各镇街、相关职能部门要科学组织，密切配合，协调推进，扎实做好我区加装电梯工作。在项目审批方面，要求强化质量监管，做好综合验收，简化审批流程。在业主协商方面，要求突出业主主体地位，完善协商机制，充分尊重广大业主的意见。
二是加装条件和实施主体。1、要求相关业主充分沟通，充分协商，在此基础上按照《民法典》第278条的规定进行民主表决。2、既有住宅建筑坚固安全，加装电梯后应满足结构安全和抗震设防标准要求。3、加装电梯应符合城乡规划、建筑、消防等有关要求和规范，电梯拟设位置在原建设项目用地界址范围内。4、项目方案合法合规、科学合理，制定电梯加装、管理、维修、保养、更新方案，增设电梯工程费用预算和筹集方案，电梯运行维护费用分担方案，加装电梯的施工安全责任和运行管理安全责任落实方案等。加装电梯以单元为单位，公有住宅的管理单位为实施主体，私有住宅推选不超过3名业主作为代表，负责加装电梯相关工作。
三是实施程序和资金筹集。加装电梯的具体程序，主要包括签订协议、编制方案、方案公示、规划审批、工程施工、竣工验收、后期维护和使用七方面内容。资金筹集方面包括三部分：1、居民自筹，2、鼓励有条件的原产权单位给予适当的资金扶持，3、财政补助按照“先建后补”的原则，按每台电梯安装总费用的40%，次年进行补助，每台最高补助不超过20万元。
四是相关要求和保障措施。加装电梯除满足电梯使用功能外，不得通过加装电梯增加或变相增加住宅使用空间。相关房屋产权发生转移的，受让人自该房屋转移登记之日起，承接和履行转让人的权利和义务。加装电梯服务范围内相关业主及电梯使用单位应当遵守相关法律法规及安全技术规范的规定，保障电梯的安全使用。明确各相关部门、镇街、社区、专业经营单位职责分工，完善机制体制，共同推进既有住宅加装电梯项目实施。加装电梯不需重新办理占用土地手续，不需补缴市政基础设施配套费及其他相关行政事业性收费、政府性基金等。
新闻发布会上，区物业服务中心主任李序海回答了记者提问。
既有住宅加装电梯业主表决方式，社会关注度较高，《实施细则》是如何规定的？
李序海：对于既有住宅加装电梯业主表决方式，确实是社会关注度很高，争议较多，各方分歧也很大，需要我们高度重视和认真研究。对此，我们在广泛征求各方意见的基础上，严格按照《民法典》第278条的规定，确定了业主的表决方式。即以单元为单位，由业主自愿申请并与相关业主充分协商，经本单元房屋专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主书面签署同意意见。加装电梯不得妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照，尽量避免对相邻业主造成损害，当一层为门市房、车库等的，应当征求受影响业主意见，产生异议的，可通过协商或者司法途径解决。
为切实做好业主之间的协商沟通，《实施细则》明确规定，由镇街牵头、居民委员会参与，搭建协商平台进行民主协商、议事听证，引导各利益相关方理性表达意见诉求，寻求各方意愿的最大公约数，妥善解决问题矛盾。
我区出台的《既有住宅加装电梯实施细则》在适用范围方面有哪些具体要求？
李序海：既有住宅加装电梯适用范围主要包括两部分：一是适用于我区城乡规划建设用地范围内合法建设的地上主体结构4层及4层以上、原图纸设计无电梯的多业主住宅。二是适用于未列入未来10年内房屋征收、拆除计划，且符合加装电梯实施条件的住宅。
《实施细则》对申请加装电梯的实施程序是怎么规定的？
李序海：为方便居民申请加装电梯，我们在《实施细则》编制实施流程图，明确操作流程，相关工作及办理部门。实施程序主要包括以下几个步骤：
一是征求业主意见，签订协议，并告知所属镇街；二是委托具备相应资质设计单位编制既有住宅加装电梯建筑设计方案；三是规划审批，规划分局办理建筑设计方案审批意见书，行政审批局办理建筑工程规划许可证；四是开工备案，向区住房和城乡建设局办理施工备案，向市场监督管理局办理电梯安装告知手续；五是组织有资质的施工、监理单位进行施工及监理；六是竣工验收，组织设计、施工、监理等单位进行竣工验收，申请特种设备及规划验收，办理竣工备案手续；七是移交建设档案，向住建局移交建设档案；八是财政补助，向住建、财政部门申请财政资金补贴。
威海市文登区
既有住宅加装电梯实施细则
（试行）
主要内容如下：
适用范围：
（一）我区城乡规划建设用地范围内合法建设的地上主体结构4层及4层以上、原图纸设计无电梯的多层住宅。合法建设指既有多层住宅结构安全、具有合法的权属证明。
（二）未列入未来10年内房屋征收、拆除计划，且符合加装电梯实施条件的住宅。
加装条件：
既有住宅加装电梯提出申请应具备以下条件：
（一）既有住宅加装电梯应按照有关法律、法规和相关政策规定，由业主自愿申请并与相关业主充分协商，经本单元房屋专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主书面签署同意意见。加装电梯不得妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照，尽量避免对相邻业主造成损害，当一层为门市房、车库等的，应当征求受影响业主意见，产生异议的，可通过协商或者司法途径解决。
（二）既有住宅建筑坚固安全，加装电梯后应满足结构安全和抗震设防标准要求，经有资质的建筑设计单位验算设计并出具加装技术方案，必要时要根据设计单位意见委托有资质的机构进行结构检测鉴定。
（三）既有住宅加装电梯应符合城乡规划、建筑、消防等法律法规及标准规范的规定，电梯拟设位置应在原建设项目用地界址范围内。方案设计时，按照《城市居住区规划设计标准》（GB50180-2018）规定，加装电梯不进行建筑日照计算。
（四）项目方案合法合规、科学合理。已经制定电梯加装、管理、维修、保养、更新方案，增设加装电梯工程费用预算和筹集方案（包含管线迁移改造成本价费用），电梯运行维护费用（含电费、维修费、保养费、更新费、管理费等）分担方案，加装电梯的施工安全责任和运行管理安全责任落实方案等。
实施程序：
以单元为单位。公有住宅以管理单位为实施主体，私有住宅推选不超过3名业主代表作为实施主体代理人。
1、居民协商。拟加装电梯服务范围内业主应就加装电梯意愿、费用分摊及维护管理等共同协商一致并签订书面协议后，实施主体或代理人应将增设电梯项目事项告知所属镇街。
2、编制设计方案。由实施主体或代理人委托具备相应资质的设计单位编制加装电梯建筑设计方案。
3、方案公示。加装电梯建筑设计方案，报文登规划分局审核通过后，在本物业管理区域显著位置进行为期不少于10个工作日的公示，并到所属镇街进行备案。
4、规划审批。公示无异议的，经文登规划分局审批同意后，报区行政审批服务局办理建设工程规划许可证。
5、工程施工。实施主体或代理人向区住建局办理建筑工程施工备案手续，向区市场监督管理局办理安装告知手续，电梯安装单位向威海市具有电梯安装监督检验资质的检验机构申请并通过监督检验。加装电梯可能影响或改变管线设施的，应当事先与管线单位沟通协商并按规定办理相关手续。
6、竣工验收。质量验收合格后，报规划分局申请规划验收，报区住建局申请备案，报区市场监督管理局申请办理电梯使用登记手续。监督检验及竣工验收合格后方可交付使用，并将建设档案移交区住建局。
7、运维管理。电梯共有人应当委托物业服务企业或者相关人员负责管理电梯，受托人（单位）履行特种设备法律法规规定的特种设备使用单位的义务，承担相应责任。
资金筹集：
主要包含三部分：
1、居民自筹。加装电梯及使用维护费用由拟加装电梯服务范围内的业主共同承担。
2、原产权单位出资。鼓励有条件的原产权单位对居民加装电梯给予适当的资金扶持。
3、财政补助。加装电梯按照“先建后补”的原则，按每台电梯（鼓励使用国产电梯品牌，4层电梯费用限额12.6万元，5层电梯费用限额12.8万元，6层电梯费用限额13万元）安装总费用（包含设备费用、安装费用、土建费用等，为财政评审结算金额）的40%，次年进行补助，每台最高补助不超过20万元。
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